Lisa Li 地产分享系列-Wellesley
Lisa Li
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话题11：大波士顿 之 Wellesley
波士顿地区城镇繁多，每一个都有着自己的特色、文化和人群。今天介绍的是声名显赫的Wellesley. 听到Wellesley这个名字，大家有没有联想到大家闺秀？很多人知道Wellesley是因为Wellesley College，从这所著名学院曾走出了多名知名女性如希拉里克林顿和宋美龄。Wellesley是麻州数得上前三的高端城镇，每每经过那些郁郁葱葱的街道，徐徐驾车路过那些姿态各异的豪宅社区，总有赏心悦目的观感。
先来看看数据：
1）Wellesley约有2万9千人口，每每进入Wellesley看房，我总会想起一个词：高端大气。边上的Needham是小家碧玉，Wellesley则是大家闺秀。边上的Newton嘈杂高调，Wellesley则安静稳重。边上的Weston独孤求败、高处不胜寒，Wellesley则温润可亲，尚未让人觉得可望不可及。
2）Wellesley是一个阶层布局相当整齐的社区，人和人的差距不是那么大，事实上，Wellesley稳居全国高学历人口城镇榜单，参看Wellesley在city-data.com上的统计数据，Wellesley 25岁以上人口中，研究生以上学历的占50.1%，服不服气? 本科学历人口比例是83.8%，街上走着，随手一抓就是一把知识分子，自己是不是都觉得很有文化的样子？近朱者赤嘛。所以去Wellesley看房，经常看到一书房的书，根本是不稀奇的事。
3）很多人会觉得Wellesley是个很白的城镇，其实还挺Diversified的，据DataUS的网站资料（https://datausa.io/profile/geo/wellesley-ma/#demographics）白人人口占78.8%, 亚裔人口占11%, 西班牙语系人口占4.78%, 黑人只占2.13%. 大家可能想不到，Wellesley的最常用外语居然是中文！其次才是西班牙语。看看，我们华人都爱住在有文化的地方，是有统计数据支持的。
4）从人口统计数字的职业和收入来看，Wellesley是不折不扣的高端白领的居住区，从业人口比例中，高达约30%是管理层和金融类职业，专业类行业中，超大比例的律师、医生、银行家，这是DataUS网站上摘录的原句：“Compared to other census places, Wellesley, MA has an unusually high number of residents working in Legal; Life, Physical, & Social Science; and Business & Financial Operations”. Wow！厉害了Welleslley。
Wellesley 家庭中位收入是$171,719。下面是Wellesley的收入分布图，44%的家庭年收入超过20万美元，另有37%的家庭年收入在10-20万美元之间，所以，共有81%的家庭年收入超过六位数，说不上豪，也起码是康，大家丰衣足食：
5）到了大家所关心的重点话题了：学区。Wellesley共有七个小学，一个初中，一个高中，是数得上名的好学区。 通常来说，对家庭型的城镇来说，小学质量跟所处地区房产的价格有直接关系，不过，对Wellesley来说，由于各区人口素质相对接近，所以很不容易分伯仲，不过，实在要分的话我就按照区域房价点到为止地来说一下，以免被拍砖。Wellesley众所周知的最高端的地段应该是Cliff Estate, 环境安静优美，以Cliff road, Albion Road, Monadnock Road, Woodcliff Road, and Edmunds Road等路为标记，地块都在20000 square feet以上，多数房子都装修得非常漂亮，在Upham学区内。而Wellesley 相对便宜的小房子区相对应的是Sprague学区，热门翻建区The Fells所对应的是Hardy学区。 Wellesley College 和 Dana Hall 所在区，对应的是Hunnewell学区。 Babson College和Country Club所在区，对应的是 Fiske学区。请看Wellesley小学学区分布图：
上图来源于Wellesley 政府的GIS网站, 上面还可找到各种其他有用的地图资料：https://www.mapsonline.net/wellesleyma/
大家看上图，可以看到，成交量最多的价格区间是1百万到2百万之间，在1到1.5 million的价格区间，一般房子平均在市场上36天就可卖掉，这说明，这个价格区间的房子在Wellesley是很安全的。 1.5到2 million 的价格区间，平均在市场上54天也可卖掉，也不差啊，爱住豪宅的小伙伴，Wellesley应该是个相当理想的选择，任性买，也不愁卖。那么在Wellesley最紧俏的是哪个价格区间呢？ 是80-100万的区间，通常都是加价买到，平均售价和开价的比例是101%，卖家在市场上一个月以下就可脱手。当然，80万以下的房子，全部是两周以内脱手，真正验证了豪宅区的小房子皇帝女儿不愁嫁。 下面再上各个价位区间房子的分布图，参照上面我提到的地段、学区，大家自己去对应：
最近一年卖掉的1百万以下房产分布图，紫色圈里的数字是在那个附近所卖掉的房产的数量。如果是7，就说明那个小小区域一年内有7个房子在1百万以下售出，如果只有一个小雨点带一个数字，就说明只有一个房子在1百万以下，数字是MLS编号，专业经纪人以此号查这个房产买卖的前世今生。 大家有没有看到，好多便宜房子都是沿着9号公路，还有贴着Natick, 以及靠近Newton Upper Fall一带，看图：
最近一年卖掉的100万到150万房产分布图：
最近一年卖掉的150万到200万房产分布图， 明显9号16号公路以北完胜：
最近一年卖掉的200万以上房产分布图，我用红线标注了Cliff Rd，大家看到吗？Cliff Estate 及周边满满的豪宅啊，买豪宅在那个地段比较安全，以后相对来说，脱手比较方便：
Wellesley终于写完了，我总结精炼了这么多年来在Wellesley房市积累的观感和经验，但这只是非常提纲挈领的关键点，具体房产所在区域、环境，需要具体分析。