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Lisa Li
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当一名有知识的房东：道高一尺，魔高一丈
昨天分析了投资出租房的站略，提到了麻州是一个特别保护房客的州，麻州法律给房东们准备了十几条只有麻州才有的条条框框，房东一个不小心就踩坑里，虽然最终能爬出来，但却要掉一层皮。我想说，知识就是力量，深读麻州租赁法，绝对可以预防避免很多不必要的烦恼和大量的金钱损失。麻州官网The Attorney General's Guide to Landlord and Tenant Rights（https://www.mass.gov/guides/the-attorney-generals-guide-to-landlord-and-tenant-rights）和Nolo的Top 9 Landlord Legal Responsibilities in Massachusetts（https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/top-9-landlord-legal-responsibilities-massachusetts.html）是两个简单明了的网站，没有枯燥的法律术语，清晰地列出了作为房东必须做到的，以及能做和不能做的事情，作为房东，应该通读并且经常回顾。
有人会说，我请了专业的管理公司来管理，我没有必要学什么呀。可是，问题在于，如果有什么麻烦的话，法庭发传票请的是房东而不是经纪人。当然，你可以请律师，但是，律师每小时三百，上个庭一千是要的，这可不是小钱啊。况且，很多的管理公司的经纪很不靠谱，许多步骤做得并不对，留下许多隐患，我就接手过别人的烂摊子。
我来总结几个最容易让房东马失前蹄的坑吧：
1. 签合同时所收的押金：很多房东收钱很高兴，但是，收来的押金却没有按规矩办理，也因此，这一条会成为房客最有可能告房东的把柄，而且没有特殊情况的话，一告一个准，罚三倍房租。对于房东来说，这条一定要完全地照程序做，哪怕一个小小的疏忽，都可能在今后惹来不小的祸害。 下面几件事一定要做对：
- 押金数额不能超过一个月的房租
- 押金必须放在麻州本地的银行，必须以租客的税号来开专门的Landlord-tenant escrow 账号。这个账号必须是有利息的
- 这个账号必须在租约开始的30天之内开好，并且给客户收据，收据上必须要有银行名字、地址、账户号码，房东必须确认租客收到这个收据
- 每年需要在年底将虽然只有几毛钱的押金利息付给租客，或者书面征得租客同意，留在账号里。
- 在租客入住的15天之内，必须让他们交回Apartment Condition Form. 上面需要罗列出所有搬入时房子存在的问题，比如墙上的洞，地板上的划痕等，最好还有照片，因为这是今后处理押金的凭证
- 在租约结束时，押金必须在租客搬出30天之内退回。如果因为房子有人为损坏而需要扣押金时，房东需要慎之又慎。有的房东根本在最初时没有签过Apartment Condition Form, 也没有在租客搬走当天亲自来做Final Walk Through检查房子状况，就敢扣租客押金，很容易就被租客告上法庭，罚三倍房租，因小失大
我知道，很少很少人能够真正把上面这些关键点做对，而且自己还不自知。比如我刚才提到我接手的那个摊子，前面的经纪没有按照规定把押金放在租客名义下的landlord-tenant escow里面。她让房东开了个专门的账号存租客的钱，就以为自己操作正确了，两年后，租客正好缺钱了，突然来问这押金是怎么回事，还趴到网上找了很多资料来谈判，我接手过来，赶紧给了他两年租金5%的利息，约三百，算是封口费，好过他告上法庭被罚三倍租金。而且还趁着接手这个摊子，用他的税号去开了正式的landlord-tenant escrow 账号，把这个隐患去除。
另外一个例子是一位朋友，他很冤枉的是，其实他每步都做了，开了 landlord-tenant escrow 账号就以为没事了，但是，他忘记确认把收据及账号信息给租客了，几年后房客搬出时去告了他，他拿不出书面证明当时把账号信息给过房客，结果被罚三倍，由于是高租金的房子，损失巨大。
当然，不是人人都能碰到这种懂法的房客的，但是，不要take chance, 把事情都依法做对了，无论房客怎么样，自己都可高枕无忧。比如我自己的房客，一直都非常好，有一天他突然问我，我们的押金是不是应该有很多利息? 我一看口气不对，想来是听到了别人的押金故事，所以来查问我了， 我赶紧把账号每月的流水单寄给他，他一看每月只有几毛钱的利息，就没再说什么了。如果我当时拿不出账号单子，估计就有麻烦啦。
2. Lead Paint Disclosure Form: 很多房东在签租房合同时，忘了签Lead Form, 这个是联邦法，虽然这表很简单，但却是万万不能忘记签的，特别是有6岁以下小孩的租客。如果房东在租房签合同时忘了签这张表，那么很可能就会大难临头。
3. Fair Housing 法：房东接到申请时，很可能会不想接受，但是，怎样去拒绝却是有讲究的，万一说辞不当背上歧视的指责，那么代价会是十分昂贵。让我们来看看什么可以作为拒绝理由：
- 信用分数低
- 工资收入没有到房东设定的最低线
- 前房东给了差评
下面这些全部不能作为拒绝的理由，切记切记：
- 人种
- 宗教信仰
- 国籍
- 带着小孩
- 残疾
- 性别
我有时看到广告说只要女生，或者是只要young professional之类，总为房东捏把汗，这样出来混，早晚要出事的。
4. 当房客的租金晚了时，有点房东自做主张收罚款，麻州法律规定除非晚30天以上，才可以收罚金，所以，30天以内收罚金是违法的。正确做法应该是马上发14-day eviction notice. 如果房客在14天之内付租子了， 那就一切照常，要不然房东有权去法庭正式启动驱赶程序。 当然，很多时候，对于好的房客，房东是要有人情味的，根据不同的人，有时，我们也需要理解租客房租晚付是因为忘记了，或是暂时周转不灵，这种情况下，我们要增加沟通，稍等几天，让房客产生感激之情。
总之，为了能高枕无忧地数银子，房东们必须要用知识武装自己，通读麻州租赁法，依法操作，防患于未然。而且，房东如果在最初的接触中就展现出规范的行事方式，也给房客一种震慑感，让他们知道房东不是随便的人，什么事都按规矩办，他们也会比较老实。 希望大家都做快乐的房东！