Lisa Li 地产分享系列-Needam
Lisa Li
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话题10：大波士顿 之 Needham
波士顿地区城镇繁多，每一个都有着自己的特色、文化和人群。今天就先介绍一下Needham. 先来看数据：
1）Needham约有3万人口，同边上的Wellesley人口数量类似，实际上，很久之前，Wellesley是从Needham分出来的，现在是青出于蓝，是麻州的高端城镇了，而Needham还是维持着小家碧玉的气质。每每看Needham的房，我总会想起一个词：Neat。
2）参看Needham在city-data.com上的统计数据，Needham 25岁以上人口中，75%有大学本科或以上学历。好一个白领城市！事实上，Needham正是朴实的白领中产阶层的家庭型城镇，也就是说，以别墅为主。
3）Needham人口以白人为主，占89%，其次是亚裔，占6%。收入来说，2016年Median Household Income为$143,295, 几乎是全美平均收入的一倍，所以Needham算不上大富大贵的镇，却也算小富尔康的地方了。因此，Needham的犯罪率极低，低于全美平均犯罪率的6倍。
4）到了大家所关心的重点话题了：学区。 Needham共有5所小学：Eliot, Hillside, Mitchell, Newman, Broadmeadow. 通常来说，对家庭型的城镇来说，小学质量跟所处地区房产有直接关系。所以，我所说的这些小学质量，是基于我个人的经验和理解，不要把我的话去对照网站上的学校排名，因为我根本就没去看过，如果有出入，你自己评判吧。我所说的，是根据这些学校所挂钩的地区的价位、受欢迎程度来说的。所以如下是我的意见：Michelle School是大家最喜欢的区，住那儿的人会有一种Prestigous的自豪感。 Broadmedow区跟Michelle区挨着，虽然这个区没有Michelle区那么人见人爱，但胜在整齐，也是非常抢手的。Newman对应的是地广人稀的Needham南部，地块大，豪宅多，由于交通不算方便，不是那么抢手，但毕竟，这里豪宅最多。Eliot和Hillside 两个是后面的小兄弟。曾经都算Needham的白菜区，但由于房价便宜，近十几年来有非常多的翻建和新区开发，特别是Hillside区，都在向高档方向发展，这两个区里常常能看到小房大房混在一起，所以，比较Diversify. 小学以外，Needham有两个初中，HighRock是6年级，Pollard是7、8年级。Needham高中只有一个，成绩相当不错，在州里经常能排进前十几名。所以，Needham是算好学区的。
5）交通：Needham交通非常方便，95号公路在Needham有三个出口。到South Station的通勤火车在Needham有4个站，所以，住在Needham，出去上班很是方便，受工薪阶层喜欢。
6) 地段：刚才提到学校时已介绍了一部分，总体来说，Needham 东北角是白菜地，一般低价房都靠北，那儿也是跟Newton接的地方，可惜没沾到什么光。近十几二十年来，这一带是时髦的改建翻建区，所以，新房子也较多，尤其是Townhouse。以Central St为标志，一路往西南向Wellesley 过去，越来越豪，慢慢看到很多大地块和豪宅。 最Popular的是Mitchell那一带，以Brookline St为参考点的居民区。 Chestnut St和Great Plain Ave交汇点是Needham Center, 有通勤火车站，这一带，房子较旧是另一个便宜区，胜在方便，靠着商业区。 大约地段概念我差不多都说了，具体那就要看房子了。
7）Needham的房地产数据，我贴两个作为比较：图一是最近一年Needham所有房产买卖统计。 图二是房市受经济影响下跌的2009年，请看：
上面图一是Needham最近一年的全部别墅房产销售统计表，我点几个要点：Needham房子销售相当多的价格区间是1 million 到 1.5 million, 一共卖出91套，紧随其后的是1.5million到2 million， 共卖出68套。 而Needham传统价位区60万到1 million的仅有139套，等下对比2009年的数据，大家会吃惊地发现，八年来，Needham涨得很快，向高档区域迈了一大步。 还有一个有趣的现象是，在60万到150万的价位里，所有价位区间的平均售价都比平均开价高！尤其是90-100万这个区间，卖的最快，平均卖出价比开价高4%。这说明，在这个价位区间上，Needham非常受欢迎！看总平均售价，Needham最近一年是121万5，相当不俗。
上面这张是图二，是Needham 2009年所有别墅的销售数据，这可跟刚才那张不是一个等量级的了，大家自己去比较。那一年售出房的平均价是77万5.
综合上面的所述，我总结一下：Needham适合家庭型自住需求，最好选择别墅或是Town House. Condo市场不那么好，也不适合做投资，因为房价高，租金却不高，投资收益比不上那些出租屋很多的地区。选择来Needham的人，基本上自己都买得起房的。