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Lisa Li
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出租房之投资战略：执子之手，与子偕老
如果说自住房投资重在更新，讲究个轰轰烈烈、不断升级，就好比红颜蓝颜知己，总让人激情澎湃，那么，投资房就是糟糠，需要执子之手，与子偕老，不离不弃，讲究的是平实可靠、舒心悠远。
为什么要这样呢？因为在投资麻州的房产之前，你必须要深入了解以下两个关键点，要不然就是无头无续，随手抓菜，结果免不了上吐下泻。且听我道来：
1. 全美国每个地方投资房产，都有其不同特点，我开群时说过，学习游戏规则十分重要，充分了解自己玩的是什么，才能玩得得心应手，麻州是一个非常保护房客的州，房东稍有疏忽，一个不小心，就会被整得人仰马翻。所以，每一个麻州房东都必须熟知房产租赁的法律和所规定的必要步骤，功课做得越好，做房东就越能得心应手。我会在以后讲解细节时，把房东必须该做的事情罗列出来，并且列出怎样才能避免麻烦的细则。但是，人在河边走，早晚要湿鞋，如果有一天真的踩在麻州租赁法的坑里，还是要保持坚韧的心，因为最终，还是会走出来的。 总之，我认为投资房产是为了自己生活更美好，而不是被麻烦的政策、恶劣的房客牵着鼻子走，选一个朴实的、舒心的房子是很关键的。
2. 为了避开增值税，出租房每一次的转手都会耗费大量的时间、精力、金钱。通常来说，资金一旦进入投资房，基本上就是有进无出，由于房产在持有几年后，很大可能是会增值的，增值税根据收入高低，一般为15%或者20%， 为了避免这笔不小的税务负担，很多人在卖房时使用一项延税政策，叫做1031 Exchange， 它的功能就是让你以房换房，只要你所换新资产的总值大于旧资产的总值，你就不需要交一分钱的增值税。 这项延税政策的使用没有次数限制，没有上限，直到房产拥有人过世，传给继承人，那时，所有延期的税都可一笔勾销！这是多么吸引人的优惠啊！ 可是慢着，虽然它很好，使用起来却是有开支的，1031的具体操作就是卖房钱不进入房东的账号，而是暂时寄存在中间机构（Intermediator)那里，直到购买新房产。这个机构不会免费干活，自然是要收钱的，请看卖投资房所需的花费：
- 卖方需付约5%经纪人费用 (Commission)
- 律师费
- 贷款公司费用(Mortgage Pay off fee)
- 麻州State Exercise Tax Stamps: 房价的0.456%
- 七七八八的登记费、检验费
- 房子售前打扮费比如刷个油漆、请个清洁工之类的
这些费用加起来，活活把收益砍掉了老大的一块，心不心疼？另外，1031 Exchange 有很多时间上的限制，比如你卖完房子必须在45天之内找到要买的新物业，并在180天之内成交，这个时间压力足够你东奔西跑血压升高。因此，投资房转手越少越好，争取一步到位。也就是不动手则已，一动手必然慎而又慎，精准下单。一个物业一旦收纳下来，就准备好是要收在身边几十年的，甚至可能还会传给后代。因此，我的原则是重质不重量，能经过我法眼的房子才能收入袋中，因为犯错的代价比较大。
由于上面两大决定因素，我们的投资房必须是第一可靠、不容易出麻烦，不轻易影响我们的生活质量，为长久持有提供基础，保证我们躺着数钱，而不是经常需要叉着腰跟房客对骂，甚至腰里还要别把枪什么的，更不要走马灯似地上法庭给法官陪小心；第二，房子需要人见人爱，容易出租，极少空房率，保证我们能收满租子，必要时容易转让。第一点的关键是选地段，而第二点的关键是选房型。
地段、地段、地段，这是挑选房产时人人都会说的，却不一定每个人都能做得好。所谓地段，其实直接影响的是你跟怎样的房客打交道。人口素质决定了地段的差距，记得小时候看过一句话一直记得：“人是风景的主宰”，你决定选哪类地区，就决定了你作为房东将会看到怎样的风景。有个比较流行的对各类地段的划分，据说是源于文学城，进而又经过了波士顿本地房东的修改，由于我没有去过文学城，所以不知具体来龙去脉，却是在一些微信群听说了这种划分，觉得挺形象的：
白玉区：指好区，富人和上层中产的居住区，通常人口受教育程度高，要求也高，房价相当高。这类通常现金流收益不是太好，但是非常可靠，抗跌能力强，抗房价波动，适合长期持有，增值潜力强劲。比如Brookline, Cambridge, Back Bay, South End, Fenway 等地段，虽然很多资深房东会不同意我，但我觉得如果资金雄厚的话，在这些白玉区投房产，只要首付增大，保证正现金流，从长远来说，是非常值得的。 这些区域不但能找到很好的租客，租金非常保证，增值也十分可观，并且以后也有转成自住房的可能。从舒心角度来说，我最喜欢这样的房产。
白糖区：指学生、下层白领和上层蓝领的区，通常人还是比较老实可信，房租也会及时付。白糖区的范围比较广泛，我比较熟悉的是Brighton，Allston, Natick, Watertown, West Roxbury, Waltham, 其他非常popular的是Malden，Quincy，Somerville (这个在Cambridge的带动下，正在向白玉发展，我把它委屈地列在白糖，是因为它的人口还没有完全彻底翻新，每次我安排客户同时看Cambridge 和Somerville，两个社区给人的视觉差还是相当明显的）， Medford, Arlington, 等等, 这些区非常适合一般的投资者，租金基本都能收上来，偶然遇到坏房客，通常也不至于睡不着觉，也许几年才上一次法庭赶人。白糖区的现金流基本保证，但房价随市场形势会有动荡，升值潜力不稳定，不过正是长期持有，倒也没有大碍，看重的是每个月源源不断的现金流，以及没有太多麻烦事的管理。
白菜区：是那些下层蓝领、无业人员和政府低保（Section 8)较多的区域。关于白菜房，它的水非常深，我听到的是两种截然不同的声音：一种是很成功的白菜房东，通常拥有几十套房产，由于白菜房便宜，租金相当高，所以理想状态下，纸面上的投资收益很好看，这些房东很津津乐道于跟坏房客斗智斗勇，基本上同时要对付好几个，月月跑法庭赶人，基本生活状态就是上庭见法官和平时跟房客吵架，外加被市政府盯着修理房子，虽然据说数钱也很开心，但我觉得这种拿生活质量做代价的投资方式实在是不可取。不知其他房东怎么看。 另一种我听到的声音是业余房东，通常说租金收益都被管理人和律师吃掉了，不到几年就把房卖了。 我认为的白菜房区有Dorchester，Wocester, Fitchburg, Framingham(据说在向白糖转化), Lowell, Revere, Everette, New Bedford等，没有战斗精神的人，最好绕开白菜区。 我自己曾经花过一个暑假去Wocester 考察，我参观了不少那儿的投资房，很多租客看上去都很可怕，完全不是我平时看到的人群，他们甚至很多人不说英语，无法沟通。当时我想，那些房子回报那么高，我只要找到好的当地的管理公司和律师，就可以去买，但是，谈了好几家，基本上找不到可以放心让他们全权代理的公司，差区的人，无论是房客还是管理公司，素质都很差，最后只能认清现实：那份钱不是我这种人可以去赚的。我对白菜房东怀着滔滔不绝的景仰之心，却绝无效仿之意，更无羡慕之情，只有默默的注视。
接下来我会讲如何才能当一名够格的房东，只有成为一位有知识的房东，把事情都做对了，才能高枕无忧，专心数钱。敬请期待！