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Lisa Li
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当房东的感觉 --- 真好！
前两篇我侧重讲了自住房的投资，这是应该首先计划的。在我们等着自住房增值的那几年，出租房就粉墨登场啦！大约美国政府特别怕满大街无家可归的人，于是，给了出租房房东很多税收方面的优惠，这样说吧，如果你早九晚五挣工资，以夫妻16万年薪的税率来看，在麻州大约要交38%的税（联邦税、州税和社安社保税）， 如果是高收入，那更可能给收去超过一半的收入去交税。如果你炒股票，短期长期都要交很多的税，唯有投资出租屋，你基本上不需要交税！真的，只要计划得当，账面上你的出租屋不需要给Sam大叔进贡，相当于免费蛋糕！所以，我的投资理论是左手自住房，右手出租房，间隔着买，两条腿走路。自住房管一次性大笔不用交税的钱，出租房管月月细水长流的同样不需交税的钱，一不小心如果出租屋增值比较大，可以拿去交换更好或更多的出租房，同样也不需要交税！ 。 。 。有主食有点心还有一些小酒喝喝，这才叫做大餐！
有人问，这不是天上掉馅饼吗？还真是呢，所以且听我道来。出租房有以下几个神功：
1. 借鸡下蛋，以小博大的杠杆：这一点，所有的房产都有，但是，优势在出租房上面更显突出，因为这个是有收入的资产，作为一项投资，那肯定是要算收益的。一般来说，为求稳健，我建议在出租房上的首付通常放个20-30%， 这样即使有些空房率，也不用压力山大。赚钱是重要，但生活质量也是要保证的。
2. 现金流：经常投资或者自己开公司的人肯定对个词特别敏感。现金流的计算法则：每月收到的租金，减去所有的开销（贷款、地税、管理费用、修理费用、其他房东负责的费用），剩余的就是现金流，买投资房时，一定要理性，只要现金流是负数的资产，无论怎么吹得天花乱坠，或者抢房的人众多，也跟你无关，赶紧走人。所有的这些吹嘘和盛况空前，都只是对美好将来的预期，如果现实的数字不支持，那么，一切都是虚空。别在这儿说什么高瞻远瞩之类的，你要买的是对你有益的资产，不是心跳。别人如果能放入更多的首付去得到正现金流，那是别人的实力，你没那个实力就及时闪开。
3. 租客帮你养房：你看，除了你自己要付的首付之外，一个好的投资房是有正现金流的，也就是说，你这个房子是租客替你养着的，你自己一分钱也不要出，只管收钱。如果你的贷款是30年还清，那么30年后，这么一大栋房子就实实在在，百分百是你的啦。
4. 增值：一般来说，房子是抗通胀的利器，也就是说平均每年它都会有一定的增值，所以你不光是收租子，房子本身也会从一个小猪长成一个大肥猪，你就等着吃肉吧！
5. 税务优惠所允许的免费收入：可以抵扣租金收入的项目太多了，其中几个大头是：
- Depreciation折旧抵扣，算法是：（房子卖价- 地价）/ 27.5， 每年都可在报税时抵扣这个数字。如果房子是50万价值，折旧抵扣就是$18182一年，这个是巨额抵扣
- 贷款利息抵扣
- 地税抵扣
- 房屋保险抵扣
所有房东所付的费用抵扣，比如律师费，贷款经纪费，交通费，修理费，Supplies，煤电费，管理费，清洁费， 广告费等等
所以，一个好的出租房，绝对是让你躺着挣钱，俗称Passive Income, 一般我建议做一个大致的规划，把收入开支算出来以后，收支可以为0是最佳，既不需要交税，也不会让税务局盯上。不过，有些人其他投资收入太高，需要用出租房的负收入去抵扣，这种情况下，上限是-$25000. 我是个地产人，所以基本没有这个烦恼，有些股票地产两不误的能人，有时股票赚太多了，就会用到这个，不过，地产的每年收支不如股票那样的过山车，所以同一个房每年报税差别太大，也终不是长久之计。
接下来我要讲讲什么样的投资房才是下蛋的母鸡，什么投资房会让你水深火热、憔悴无比，总之，有了出租房，你的生活是会起不少的变化的，你准备好了吗？敬请期待。 。 。