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Lisa Li
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自住房该卖还是该出租？
上篇我提到了自住房是个赚免税收入的投资，然，不是所有人都忍心将自己住过的房子放手的，很多人搬走后就把老房子出租，赚取租金，光荣成为房东。因为购入时的低价、低利率，所以这样的出租房还贷负担小，现金流很好。往往看到这样的情况，我只能摇摇头，人家并非我客户，我自然不会说长道短，但我替人可惜这大好的数现金的机会就这样没有好好利用，白白扔了，对得起自己辛辛苦苦在房子里守了超过两年吗？
有人可能会Argue：我卖了这个房，钱放在银行里一天天掉价，所以我还是要买房子的，而且，现在房子贵了，我再也买不到当初的价了啊。 我想说：当初的价有那么值得留恋吗? 留恋的结果是白白有大把收入没装到自己的口袋里去， 不变现的结果是将来作为投资房交增值税，你这个“当初的价"会让你大放血！另外，自住社区和出租社区是不同的，你自住房肯定是应该在很好的区才对，这样的区，房价高，能收到的租金却跟比它便宜的区差不多，用这儿的例子来说就是，Newton，Belmont这样的一线城市，租金跟Waltham, Watertown 这样的三线城市差不多，房价却要差很多。所以，正确的做法应该是一码归一码，自住房和出租房的投资不要混为一谈，一房两用的结果是让自己失去了掘金的机会。卖掉自住房，在出租区换个出租房才最好。
那么什么情况下不得不把自住房变为出租房呢？请看以下几种情况：
1.房市恶化，房子卖不掉，或者要掉价卖。这种情况下，先把房子出租养着，因为是好区，指望房价能回升。碰到这种情况，只能放弃掘金，就让房子成为一个提供现金流的机器吧，至于增值什么的，以后按出租房1031置换来避税。关于1031 Exchange， 我会在今后讲出租房时细细说。
2. 房子所在地块、区域有极大的开发潜力，以后等有钱了可以把房子推了或着加建成一个大豪宅，挣大钱。所以，先把房子出租养着，顺便弄点现金流，等有资金了、房市又热火的时候造房子，一举挣个几十上百万，也对得起自己辛辛苦苦在房子里住那么多年。
昨天我已经说过了卖自住房免增值税的几个条件，其中最重要的一条是在卖房日向前推的5年之内，有两年需要自己住在房子中，那么怎样的两年可以享受全免增值税呢？ 请看下面两种情况：
1. 情况一：先自住两年，再出租三年，这样的话，卖房增值税可获全免。这个特别适合有些人因为寻找新居及装修而筋疲力尽，想歇个几年再折腾，另外可以让旧居再贡献一点价值，可以先出租一段时机。我建议不要太贪心，租两年，最后一年把房子整理一下打扮得漂漂亮亮，找个好日子上市，在三年到期之前卖掉（Close）。 所有增值都可免税落袋。
2.情况二：先出租两年，然后装修，然后自住两年，最后上市卖，如果是这种情况，那就不能减免所有增值税，而是要把作为出租的那前两年的增值部分作为投资收入上税，也就是说，只有60%的增值税可以免费入袋，另外40%的增值需要交增值税。2018年增值税税率如下：夫妻如果总收入在$77,201 到 $479,000 之间，增值税为 15%， 夫妻总收入$479,001及以上的，增值税为 20%。
大家看了之后，欢迎探讨。接下来我要开始讲出租房的投资了，敬请期待。